18.06.2025 • 5 min. tempo di lettura
Contenuto di questo articolo
Il blocco degli affitti rimane uno strumento chiave della politica abitativa in Germania. Alla luce dell'aumento degli affitti in molte città tedesche, il governo tedesco ha deciso di prorogare il regolamento almeno fino al 31 dicembre 2029. L'obiettivo è quello di evitare affitti eccessivi per le nuove locazioni e di rafforzare ulteriormente la protezione degli inquilini nelle regioni con un mercato immobiliare difficile.
Ma cosa significa concretamente questa proroga? Quali sono i regolamenti applicabili, dove è attivo il Controllo degli affitti 2025 - e quali eccezioni devono essere rispettate?
Che cos'è il blocco degli affitti? Base giuridica e obiettivo
Il blocco degli affitti è stato introdotto nel 2015 con la legge di modifica del diritto di locazione (sezione 556d-g BGB). È rivolto ai proprietari di appartamenti esistenti in regioni con una domanda di alloggi particolarmente elevata. Il regolamento limita il livello di affitto quando si riaffitta un appartamento.
Regola giuridica centrale:
- Il canone di locazione per le nuove locazioni non può superare di oltre il10% il canone comparativolocale.
Tale canone comparativo è generalmente determinato dall'indice locale degli affitti. L'obiettivo della misura è quello di contenere i rapidi aumenti dell'affitto per i nuovi contratti, senza incidere sui contratti di locazione esistenti.
Quali appartamenti sono soggetti al blocco degli affitti e quali no?
Il blocco degli affitti si applica solo in alcune regioni che sono state definite dai Länder federali come mercato immobiliare in difficoltà per legge. Inoltre, non tutti i contratti di locazione sono coperti. Esistono chiare eccezioni legali, tra cui
Eccezioni al blocco degli affitti:
- Nuove costruzioni: Gli appartamenti che sono stati utilizzati e affittati per la prima volta dopo il 1° ottobre 2014 sono esenti dal regolamento.
- Ammodernamento completo: se almeno un terzo dei costi della nuova costruzione è stato investito in ristrutturazioni, il blocco degli affitti non si applica.
- Affitto precedente superiore al blocco dell'affitto: se l'inquilino precedente ha già pagato un affitto più alto, questo può continuare a essere applicato.
- Affitto graduato e affitto indicizzato: Questi contratti di locazione sono soggetti a normative separate e sono solo parzialmente interessati.
Estensione del blocco degli affitti fino alla fine del 2029 - contesto politico
La proroga del blocco degli affitti fino al 2029 è stata decisa dal governo federale nel 2024. Tale decisione è stata giustificata dal perdurare della situazione di tensione sul mercato immobiliare in molte città tedesche.
Secondo il Ministero federale della Giustizia, in molte città c'è una notevole carenza di alloggi a prezzi accessibili, nonostante le nuove campagne di costruzione. Città come Berlino, Monaco, Colonia, Francoforte, Lipsia e Stoccarda continuano a registrare aumenti degli affitti superiori alla media, soprattutto per le nuove locazioni.
In quali città e Stati federali si applica il blocco degli affitti?
Il blocco degli affitti non si applica a livello nazionale, ma solo in alcune città e comuni che sono stati designati come "mercato immobiliare ristretto" da un'ordinanza statale. Una panoramica a titolo di esempio:
- Nord Reno-Westfalia (NRW): Colonia, Düsseldorf, Bonn, Münster, Aquisgrana e altre.
- Baviera: Monaco, Norimberga, Ratisbona, Würzburg, Erlangen.
- Berlino: a livello nazionale
- Assia: Francoforte sul Meno, Wiesbaden, Darmstadt
- Amburgo: intera area urbana
- Baden-Württemberg: Stoccarda, Heidelberg, Friburgo, Tubinga e altre città
- Sassonia: Lipsia, Dresda
Il periodo di validità delle ordinanze varia e viene regolarmente rivisto e adeguato. Gli inquilini e i proprietari dovrebbero informarsi direttamente presso le autorità statali competenti o sui siti web ufficiali.
Obbligo di informazione per i locatori - conseguenze legali delle violazioni
Dalla riforma del blocco degli affitti nel 2019, i locatori sono soggetti a rigorosi obblighi di trasparenza. Se si applica un'eccezione legale - ad esempio a causa di un ammodernamento estensivo - questa deve essere comunicata all'inquilino per iscritto prima della stipula del contratto (articolo 556g BGB).
Conseguenze dell'inosservanza:
- In caso di violazione dell'obbligo di informazione, l'inquilino può reclamare l'affitto pagato in eccesso con effetto retroattivo fino a 30 mesi.
- Le violazioni scoperte in un secondo momento possono anche portare a controversie legali e a rimborsi.
È quindi consigliabile che i locatori effettuino un controllo conforme alla legge sul blocco dell'affitto e sulle eccezioni prima di ogni nuova locazione.
Diritti degli inquilini: come lamentarsi di un affitto troppo alto
Gli inquilini che ritengono che il loro canone di locazione sia in contrasto con la legge sul controllo degli affitti hanno dei diritti legali. È importante presentare il reclamo per l'affitto nella forma corretta.
Procedura per gli inquilini:
- Determinare l'affitto comparativo, ad esempio utilizzando l'indice degli affitti della città.
- Presentareun reclamo scritto al proprietario (preferibilmente con motivazioni specifiche).
- Chiedereil rimborso dell'affitto eccessivo (con l'aiuto di un avvocato, se necessario).
Molte città e centri per la tutela dei consumatori offrono strumenti online per la verifica degli affitti o una consulenza gratuita.
Effetti sul mercato immobiliare: critiche ed elogi
Il blocco degli affitti è politicamente controverso. I critici sostengono che inibisce gli incentivi agli investimenti e rallenta le nuove costruzioni. Molti proprietari considerano il regolamento burocratico e ingiusto.
Argomenti dei critici:
- Interferenza con la libertà contrattuale
- Minore rendimento delle locazioni
- Spostamento verso i mercati di acquisto
Argomenti dei sostenitori:
- Locazioni socialmente eque
- Protezione contro lo spostamento di famiglie a basso reddito
- Sollievo nelle città particolarmente costose
In pratica, è chiaro che il blocco degli affitti non è una panacea, ma un elemento importante nella cassetta degli attrezzi della politica abitativa.
Conclusione: il blocco degli affitti rimane un importante pilastro della protezione degli inquilini.
L'estensione del blocco degli affitti fino alla fine del 2029 dimostra che Lo Stato vuole continuare a contrastare attivamente l'aumento degli affitti nelle città con carenza di alloggi. Per gli inquilini questo significa maggiore sicurezza per le nuove locazioni, ma per i proprietari significa anche un catalogo più alto di obblighi.
Chiunque voglia affittare o prendere in affitto un nuovo appartamento dovrebbe familiarizzare con il blocco degli affitti, le sue aree di applicazione regionali, le eccezioni legali e gli indici degli affitti attuali, per evitare rischi legali e finanziari.
Con oltre 400 negozi indipendenti e più di 1.500 professionisti del settore immobiliare, VON POLL IMMOBILIEN è una delle più grandi agenzie immobiliari in Europa.
